ＣＨＡＰ８　　「借り換え」「買い換え」の□−ンの仕組みは？

○借入金残高が担保価額を上回っていても借り換え、買い換えが可能

　借り換えは、公的資金から公的資金が不可能、民間資金なら可能ですが、決済し新規実行を伴います。買い換えは既借入金が決済できれば、公的資金から公的資金にも、民間資金にも可能です。

◆借り換えローンは担保不足に上乗せ融資

　各金融機関では、公的融資で借り換えができない高利率の住宅資金の場合、自行の住宅ローンヘの借り換えを勧めています。最近は担保不足のケースに対して、１０００万円を上限とか、査定価額の１２０％以内といった形での「借り換え専用住宅ローン」が主流です。融資条件は、一定期間（５年以上が一般的）経過し、延滞歴のない方で、年収に対する負担率２５％以内とか、当初返済期間内で完済といった条件で実施しています。
　たとえば、図のように、３０００万円のローン残高に対し、担保価額（査定価額の８０％内外）に８００万円を上乗せしての借り換えローン利用の場合、返済期間は２５年（３５年から１０年経過のため）となりましたが、金利が低いので毎月返済額は軽減できます。

◆買い換えは抵当権抹消と新規融資

　自宅の売却には抵当権抹消のローンが必要です。購入するには多少の自己資金を必要としますが、新規に購入する住宅ローンとを組み合わせての買い換え専用の住宅ローンがあります。一般的には、不動産を伴うため、大手不動産業者で売り買いを一本化しての手続きで行われていますが、金融機関の中では、提携する不動産業者を通じてのみの取り扱いをしているケースもみられます。
　融資条件は、借り換えローンとほぼ同じですが返済期間は新規に決められるはか、低金利を利用しての買い換えは可能です。なお、このケースでは、譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除制度の活用を図ることが可能です。
　いずれにしても取り扱い窓口で納得しての実行です。

買い換えローンの仕組み（大手不動産業者の例）

ロ−ン残高 ３，０００万円		決済 ←−−−−−			（６００万円） ８００万円 （３，６００万円）	←自己資金 ←抹消ローン ＋ ←購入借入金 　　　‖ 買い換えローン
		査定価額 ２，７５０万円		抹消ローン ８００万円 ２，２００万円
（当初のローン） 3,500万円 35年返済 4.5％ 毎月返済 165,639円					(借換えローン） 購入価格　5,000万円 借入金　 　4,400万円 35年返済 2.5％ 毎月返済額 157,297円