ＱＡ８　繰り上げ返済（内入れ）の鉄則

Ｑ　マイホームを購入し、ローンの残高は公庫と銀行を合わせて約１８００万円で、あと２１年です。定年時に退職金で一括返済するつもりでしたが、いまのうちに定期預金の満期金とボーナスの一部で繰り上げ返済をしようかと思っています。注意点を教えてください。

Ａ 　元利均等返済の場合、毎月の返済額の中の元金と利息の比率は毎回変化していますが、返済開始直後は利息が占める割合がほとんどです。 繰り上げ返済とは毎月の返済額とは別に、まとまった金額を借入金の元金部分の返済にあてて、その部分に付帯する利息部分をそっくり払わずにすませる方法です。早い時期ほど減額される利息部分が多くなります。

　払わなくてよくなった利息部分を返済期間の短縮にあてる方法を期間短縮型（中抜き方式）、返済額の軽減にあてる方法を返済額軽減型（減額方式）といい、通常は中抜きを利用します。
　定年後も返済が続き、退職金で一括返済する計画なら、いまのうちに繰り上げ返済を実行し、中抜きで期間短縮を選ぶこと。実行する時期や繰り上げ返済額にあてる金額によって、短縮される期間は異なりますが、退職金をセカンドライフ資金として生かすためにもよい方法です。

　１０００万円を２５年返済、金利５％で借りたケース（毎月の返済額５万８４５９円）　で、１００万円を繰り上げ返済にあてた場合、５年後に期間短縮型を実行すると、型２カ月が短縮され総返済額は約２５１万円減少し、１０年後に実行すると同じく３４カ月、１９９万円になります。減額方式の場合は、５年後の実行で毎月の返済額は５万１７７６円になり、総返済額は約１６０万円減少し、１０年後で同じく５万０４８８円、約１４３万円になります。

　そこで繰り上げ返済の鉄則をまとめると、
　�@できるだけ早い時期に行う
　�A借入金利の高いものから行う
　�B借入額の多いものから行う
　�C残っている返済期間の長いものから行う
　ということになります。

一般的には銀行の借り入れを優先しますが、繰り上げ返済にあてる金額が大きい場合は、公庫と銀行の両方に案分して、返済終了の時期をそろえるという方法もあります。もっとも、公庫の場合の内入れ額は、１００万円以上（民間金融機関でも５０万円程度が単位）が必要ですから、余裕資金がそれ以下ならば、おのずと銀行に内入れすることになります。
　利息軽減の効果はお手持ちの返済予定表を見ればわかりますから、最も効果的な組み合わせを考えてみることです。

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