今井森夫先生のボランティア講演会から２ヶ月が過ぎ、「ハッピーライフ倶楽部」はいよいよ第１回の勉強会を

開催する事になりました。今回のテーマは「家庭株式会社を設立しましょう」です。今井先生が短い講演時間の中に

凝縮してお話して下さった事を、今後は各論について詳しくお伝えしてゆくつもりです。開催は原則として偶数月、会

場は宝塚市、川西市のいずれかです。詳しいお問い合わせは中村まで（[email protected]）

　勉強会の様子は次回のこのコーナーでお話する予定にしておりますが、今回は消費生活アドバイザーの視点から

住宅についての新しい動きをお伝えしたいと思います。

　３月２９日付けの日経新聞朝刊に、旭化成工業が日本生命保険と組んで同社の中古住宅購入者向けの専用ロー

ンを開発したという記事が載りました。この記事を手がかりに「住宅の価値」について考えてみたいと思います。

　ライフプランの見直しの中でせっかく取得した住宅といえどもやむなく売却する場合もあるでしょう。できるだけ

高い価格で売却し次のプランを実現するステップとしたいものですが、納得のいく価格でご自宅を処分したという経

験をお持ちの方は少ないのではないでしょうか。特に築１５年を経過した建物の価値はその保持の状態に関わらず

ゼロと査定されてしまいます。その理由は次のようなものが考えられます。

�@在来木造住宅に関するものを除いて中古住宅を査定する適切な物差しがなかった。

�A土地神話により土地の値段を重視する慣行があり、建物は土地の附属物として総額で評価された。

�B周辺の取引事例を不動産価額の参考とするため個別の建物の品等は考慮されにくい。

�C不動産業界の「媒介契約制度」は売買契約成立の際に仲介手数料を取得するものであり、契約成立のためには

買い手に有利な価額を提示する傾向がある。

　さらに、売り手・買い手である私たち消費者の意識も問題でした。家計が破綻し住宅ローンが返済できなくなっ

てしまった、あるいは買い替え物件の契約をしたのに自宅の売却が進まないなどプランの甘さが原因で安く売り急い

でしまう。逆に、買い手になると中古は安くて当たり前、建て替えを前提に購入するからと解体費用分の値引きを要

求するなどいずれも住宅の価値を適切に判断する機会を消費者自らが放棄していました。

　旭化成工業は質の良いロングライフ住宅を作る一方で、中古住宅（ストックヘーベルハウス）については築年数によ

る資産の目減り分をメンテナンスやリフォームの実施状況や間取りの可変性などで補うことができるようにする適切

な査定システムを導入しました。

　さらに従来中古住宅を購入する際の金融機関からの借入れが土地の評価額を上限としていたのに対し、建物の

評価分を織り込むことで融資額を上乗せし、金利も低く押えるようにしたということです。

　１９９９年３月に建設省住宅局より発表された「金融環境の変化に伴う新たな住宅政策等のあり方に関する調査」

報告書には、これまでのフロー重視の住宅政策から多様なライフスタイルに適合した賃貸住宅や中古住宅

市場の流通を促進し経済を活性化する、ストック重視の政策へと転換しつつあることが述べられています。

　質の良い中古住宅市場が整備される事は、私たち消費者にとって住宅取得の選択肢が増えるばかりでなく、資産

としての不動産の市場性、流動性のリスクが減少するというメリットがあります。また、 リフォームやメンテナンスによ

り建物の寿命が延びることは環境に対する配慮や社会経済的見地からも意義のあることです。

　大切な資産を目減りさせないための必要経費として、住宅を購入する際にはローンの支払い金額や取得にかかる

諸費用に加えて、定期的なメンテナンスの費用を見込んだキャッシュフロー表を作成するようにしたいものです。